按揭抵押债券

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按揭抵押债券（Mortgage Backed Securities，MBS），又名抵押支持债券，是一种便于按揭债权交易的标准化债券。MBS是最早的资产证券化品种，为了解决住房融资的问题，政府推动了这一金融创新。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

MBS的运作通常涉及多个参与主体，包括原始贷款人（如银行）、证券化机构、信用评级机构、投资者等。运作流程大致如下：首先，银行将其发放的房贷出售给特殊目的实体（Special Purpose Vehicle, SPV）；然后，SPV将这些贷款汇集成一个资产池，并以此为基础发行MBS；最后，这些MBS被销售给投资者。在这个过程中，信用评级机构的作用至关重要，它们对MBS的信用风险进行评估和评级，以帮助投资者做出决策。同时，为了保障投资者的利益，通常会采取一系列风险防范措施，如设立超额担保、进行信用增级等。

总的来说，MBS是连接房地产市场和资本市场的重要桥梁。它的出现，不仅为房地产市场提供了新的融资方式，也为投资者打开了新的投资大门。然而，MBS也有自己的脆弱之处，它的风险主要来自于抵押贷款的违约风险，如果借款人无法按时偿还贷款，那么持有MBS的投资者也会遭受损失。

中国个人房贷的证券化程度极低，因此降低了金融衍生品风险，当然也限制了银行能够为房地产业提供的流动性。央行对于推进已抵押贷款为基础的金融衍生品一贯谨慎。在2008美国次贷危机之后，央行甚至暂停了中国住房抵押贷款支持证券（MBS）的发行，直到2014年才重启。在2021年，中国的MBS规模接近5千亿，仅占房贷余额的6%，而美国的该比例超过60%。中国是否会将MBS产品作为刺激金融市场和房地产市场的手段，值得我们关注。

责编 | 郭文君  张克栋 

编辑 | 陈临阁  赵　凯

校对 | 冯   鑫

图文 | 根据网络资料整理

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